Woningprijzen stijgen nog 5%, maar het tempo halveert: goed nieuws voor starters of schijnzekerheid?

Veertien maanden op rij daalt het tempo waarmee woningprijzen stijgen. In maart 2026 lagen de prijzen van bestaande koopwoningen 5,0% hoger dan een jaar eerder, blijkt uit de prijsindex van CBS en Kadaster. Een jaar geleden was dat nog 10,6%. Het groeitempo is meer dan gehalveerd. Maar wat betekent dat concreet voor jou, of je nu wilt kopen, verkopen of gewoon je hypotheek in de gaten houdt?

Wat is er precies aan de hand?

De woningmarkt koelt af, maar laten we helder zijn: afkoeling betekent niet goedkoper. Prijzen stijgen nog altijd, alleen minder snel dan voorheen.

Ter illustratie: in januari 2025 zaten we op het piekpunt van de meest recente cyclus, met een jaar-op-jaar stijging van 11,5%. Sindsdien daalt dat groeipercentage elke maand:

Maand op maand stegen de prijzen in maart nog met 0,3% ten opzichte van februari. De markt staat dus niet stil, ze remt.

Wat betekent dit voor jou als starter?

Voor starters is de afkoeling op papier goed nieuws, maar de nuances tellen.

Een woning die begin 2025 €350.000 waard was, kostte in maart 2026 al gauw rond de €385.000 bij een jaar-op-jaar stijging van 10%. Bij 5% groei zijn we voor diezelfde woning nu op circa €368.000. Dat scheelt bij een annuïtaire hypotheek van dertig jaar en een rente van 3,5% al snel €75 tot €100 per maand in maandlasten. Geen klein bier.

Twee concrete veranderingen voor kopers:

• Minder overbieden. In de topperiode van 2021-2022 en opnieuw in 2024 boden kopers structureel 5 tot 15% boven de vraagprijs. Bij een afkoelende markt neemt die overbieddruk af, wat betekent dat je minder vaak verrast wordt door een bod dat je budget overstijgt.
• Meer onderhandelruimte. Verkopers die gewend zijn aan snelle verkopen, merken dat woningen langer te koop staan. Dat geeft jou als koper meer tijd en een betere positie.

Maar: de prijzen liggen nog ruim boven de vorige piek van juli 2022. Voor een starter in de Randstad verandert een halvering van het groeitempo weinig aan de fundamentele betaalbaarheid. De rem wordt ingetrapt, de wagen rijdt nog gewoon door.

Wat betekent dit voor verkopers?

Als je nu wil verkopen, zijn de omstandigheden nog steeds gunstig. Prijzen liggen op een historisch hoog niveau. Het is niet het moment van negen biedingen op de eerste dag, maar wie een goed geprijsde woning aanbiedt in een gewilde buurt, verkoopt nog altijd snel.

De verwachting dat "volgend jaar vast goedkoper" is voor kopers geldt net zo goed andersom voor verkopers: er is geen garantie dat het tempo van afkoeling doorzet. De ECB verlaagde recent de beleidsrente, wat hypotheekrentes op termijn verder omlaag kan duwen en de vraag naar woningen juist weer kan aanwakkeren.

Wat betekent dit voor je bestaande hypotheek?

Heb je al een woning en een lopende hypotheek? Dan heeft de stijging van de afgelopen jaren je vermogenspositie versterkt. Hogere woningwaarde betekent een lagere loan-to-value (LTV), wat voordelen kan hebben als je je hypotheek gaat oversluiten of een nieuwe rentevaste periode ingaat.

Concreet: bij een lagere LTV kom je soms in aanmerking voor een gunstiger rentetarief. Vraag je hypotheekverstrekker of de actuele taxatiewaarde al is meegenomen in je klantprofiel. Dit is iets om te bespreken met een hypotheekadviseur, niet iets dat automatisch wordt aangepast.

De ECB-context: een duw in de rug die vertraagd aankomt

De Europese Centrale Bank heeft recent de rente verlaagd. Dat heeft indirect effect op de woningmarkt, maar het werkt met vertraging. Een renteverlaging van de ECB vertaalt zich niet de volgende dag in een lagere hypotheekrente bij jouw bank. Geldmarktbewegingen, kapitaalmarktomstandigheden en concurrentie tussen aanbieders spelen allemaal mee.

De verwachting van marktpartijen is dat hypotheekrentes de komende maanden verder kunnen dalen, al is dat geen zekerheid. Als die daling doorzet, neemt de koopkracht van kopers toe, wat de vraag naar woningen weer kan stimuleren. Kortom: de afkoeling op de woningmarkt en de renteontwikkelingen werken op dit moment in tegengestelde richtingen.

Goed nieuws of schijnzekerheid?

Voor starters die al een tijdje aan de zijlijn staan, is de afkoeling een positief signaal. Minder overbieden, meer tijd, iets lagere prijsstijgingen dan een jaar geleden. Maar wie hoopt op een prijsdaling, wacht voorlopig vergeefs. Zolang het woningaanbod beperkt blijft en de hypotheekrentes geen scherpe stijging laten zien, is een structurele daling van de absolute prijzen niet het basisscenario.

De afkoeling is reëel en duurt al veertien maanden. Maar 5% jaar-op-jaar stijging op een woning van €400.000 is nog altijd een prijsverhoging van €20.000 in één jaar. Dat is afkoeling, geen daling.

Wat kun je doen?

• Starter: gebruik de iets rustiger markt om je oriëntatie te verlengen. Vergelijk meerdere woningen, laat je niet opjagen. Een aankoopmakelaar kan helpen om kansen te spotten voordat ze op Funda staan.
• Verkoper: laat een actuele taxatie uitvoeren als je al een tijdje niet hebt gekeken naar de waarde van je woning. Prijsniveaus zijn ondanks de afkoeling historisch hoog.
• Bestaande eigenaar: informeer bij je hypotheekverstrekker of de gestegen woningwaarde invloed heeft op je hypotheekcategorie en eventuele rentekorting.
• Raadpleeg altijd een financieel adviseur of hypotheekadviseur voordat je concrete beslissingen neemt.

Wat volgt?

CBS en Kadaster publiceren maandelijks de nieuwe prijsindex voor koopwoningen. De aprilcijfers verschijnen naar verwachting in mei 2026. Daarnaast volgt de volgende ECB-rentebeslissing op 5 juni 2026, die opnieuw invloed kan hebben op de hypotheekmarkt en daarmee indirect op de woningprijsontwikkeling.

Bronnen: CBS, Kadaster

Dit artikel is uitsluitend bedoeld ter informatie en vormt geen financieel, beleggings- of fiscaal advies. Today in Finance is geen beleggingsonderneming en beschikt niet over een vergunning als bedoeld in de Wet op het financieel toezicht (Wft). Raadpleeg altijd een gekwalificeerd financieel adviseur voordat je financiële beslissingen neemt. Today in Finance is niet aansprakelijk voor beslissingen genomen op basis van deze informatie.