Woningmarkt koelt af: de 1,5% van ING vertelt het echte verhaal
Huizenprijzen stijgen dit jaar bijna niet meer, het beste nieuws zit al in het verleden. Wat betekent dat voor kopers, verkopers en starters in 2026?
De cijfers zijn helder, maar de boodschap is genuanceerd. ING Research voorspelt een prijsstijging van 1,5 procent voor de Nederlandse woningmarkt over heel 2026. Het probleem: die groei is er grotendeels al. In het eerste kwartaal stegen huizenprijzen nog met 1,1 procent ten opzichte van een kwartaal eerder. Voor de rest van het jaar wordt nauwelijks verdere stijging verwacht. Wie nu koopt, stapt in aan het plafond van dit jaar.
Dat is een opvallende breuk met de dynamiek van de afgelopen jaren. In 2025 lagen huizenprijzen gemiddeld nog 8,5 procent hoger dan het jaar daarvoor. De markt is niet ingestort, maar de hitte is er duidelijk uit.
Meer aanbod, minder druk
De voornaamste reden voor de afkoeling is het groeiende aanbod. Beleggers die huurwoningen verkopen, met name in grote steden en studentensteden, zorgen voor extra woningen op de koopmarkt. Strengere verhuurregels hebben het rendement op vastgoed teruggebracht, waardoor uitponden aantrekkelijker is geworden dan verhuren. Tegelijk zetten doorstromers die naar nieuwbouw verhuizen hun oude woning te koop, wat het aanbod verder vult.
Het transactievolume blijft hoog: in het eerste kwartaal werden 56.000 bestaande woningen verkocht, vergelijkbaar met het recordjaar 2017. Maar meer aanbod bij gelijke vraag drukt de prijsgroei.
Hypotheekrente en geopolitiek dempen de vraag
Aan de vraagkant speelt de gestegen hypotheekrente een rol. De gemiddelde rente is opgelopen naar circa 4 procent, mede onder invloed van onzekerheid op de kapitaalmarkten door het conflict in het Midden-Oosten. Voor starters, die volledig afhankelijk zijn van hun leencapaciteit, heeft dit direct effect. Doorstromers met een lage rente die ze mee kunnen nemen hebben minder last, maar stellen een verhuizing soms liever uit.
ABN AMRO houdt in de meest recente Woningmarktmonitor een prijsprognose van 3 procent aan voor 2026, iets optimistischer dan ING, maar benadrukt dat op- en neerwaartse krachten elkaar grotendeels in evenwicht houden. Senior econoom Mike Langen: de structurele woningtekorten blijven bestaan, maar economische onzekerheid en hogere rentes zorgen voor afkoeling.
Nieuwbouw stagneert, en dat is het echte probleem
Terwijl de bestaande markt stabiliseert, verslechtert de situatie aan de aanbodkant structureel. In het eerste kwartaal van 2026 lag het aantal nieuwe woningen 7,6 procent lager dan een jaar eerder. ABN AMRO verwacht voor heel 2026 geen noemenswaardige groei in nieuwbouw, ondanks een stijgend aantal afgegeven vergunningen. Planvorming, beperkte bouwcapaciteit en teruglopende interesse van institutionele beleggers vertragen de uitvoering.
Het woningtekort bedraagt nog altijd circa 400.000 woningen. Dat structurele probleem verdwijnt niet door een jaar van prijsstabilisatie. Het schuift eerder door naar 2027, wanneer ABN AMRO en ING allebei een lichte prijsversnelling verwachten, als de economische situatie stabiliseert en uitgestelde kopers alsnog de markt op gaan.
Wat betekent dit voor jou?
Voor kopers is dit een relatief gunstig moment vergeleken met de piekdynamiek van 2021-2024. De overbiedcultuur neemt af, al blijft die in steden als Amsterdam hardnekkig aanwezig. Voor verkopers is het advies helder: wacht niet op hogere prijzen later dit jaar, want die komen waarschijnlijk niet.
Starters blijven de kwetsbare groep. De startersvrijstelling overdrachtsbelasting geldt in 2026 tot een woningwaarde van 555.000 euro, omhoog van 525.000 euro vorig jaar. De NHG-grens ligt op 435.000 euro. Dat biedt enige ruimte, maar de combinatie van hogere rente en hoge prijsniveaus maakt de stap naar de koopmarkt voor veel starters nog steeds groot.
Bronnen: ING Research, ABN AMRO Woningmarktmonitor, CBS, DNB
Dit artikel is uitsluitend bedoeld ter informatie en vormt geen financieel, beleggings- of fiscaal advies. Today in Finance is geen beleggingsonderneming en beschikt niet over een vergunning als bedoeld in de Wet op het financieel toezicht (Wft). Raadpleeg altijd een gekwalificeerd financieel adviseur voordat je financiële beslissingen neemt. Today in Finance is niet aansprakelijk voor beslissingen genomen op basis van deze informatie.
