Woningmarkt koelt af, maar goedkoper wordt het niet: wat dit voor jou betekent

Huizen worden niet goedkoper. Maar de prijsgroei zakt wel terug naar 3% dit jaar en 4% volgend jaar, na een turbulente start van 2026. Dat concluderen de economen van ABN AMRO in een nieuw rapport. De gestegen hypotheekrente remt de vraag, terwijl het beperkte aanbod en de inkomensgroei de prijzen overeind houden. Voor wie nu wil kopen: de markt wordt minder oververhit, maar betaalbaarder wordt het niet.

Waarom koelt de markt af?

De gestegen hypotheekrente is de voornaamste rem. Hogere maandlasten betekenen dat je voor hetzelfde inkomen minder kunt lenen, en dat raakt direct hoeveel mensen bereid en in staat zijn te bieden. Daar komt bij dat de bereidheid om spaargeld in te zetten voor een woningaankoop is afgenomen, doordat economische onzekerheden mensen voorzichtiger maken.

Tegelijk zwakt de loongroei dit jaar en volgend jaar naar verwachting af. Dat is dubbel slecht nieuws voor kopers: de hypotheekrente daalt niet hard genoeg om de lagere inkomensgroei te compenseren, en de ABN AMRO-economen stellen vast dat veel huishoudens al aan hun maximale leencapaciteit zitten. Er is kortom weinig ruimte om de vraag verder aan te jagen.

Wie merkt dit het meest?

Starters en huishoudens die tot op de euro aan hun leenlimiet zitten, voelen de afkoeling het sterkst. Hogere hypotheekrentes vertalen zich direct in een lager maximaal hypotheekbedrag. Wie vorig jaar nog net een woning van vier ton kon financieren, zit nu misschien op €370.000 of €380.000. Dat zijn geen marginale verschillen op een markt waar biedingen elkaar snel opvolgen.

Opvallend is de regionale verschuiving. Wie bewust buiten de Randstad is gaan zoeken om goedkoper uit te zijn, merkt dat dit voordeel kleiner wordt. Volgens de ABN AMRO-economen stegen de huizenprijzen in regio's als Zeeland, Friesland, Groningen, Drenthe en Limburg sinds 2020 veel sneller dan in de Randstad. In landelijke gebieden stijgen de prijzen nog steeds relatief hard, terwijl de prijsgroei in de steden juist afvlakt. De klassieke vlucht naar de regio heeft die regio's duurder gemaakt.

Wat zit de markt in de weg?

Het woningaanbod blijft het fundamentele knelpunt. Zelfs als er meer gebouwd zou worden, stuit nieuwbouw op een concreet obstakel: het stroomnet is op veel plekken overvol door de energietransitie. Nieuwe woningen kunnen daardoor vaak niet op het elektriciteitsnet worden aangesloten, wat nieuwbouwprojecten vertraagt of blokkeert.

Aan de kant van huurwoningen is het beeld ook somber. Particuliere beleggers verkochten de afgelopen twee jaar massaal huurwoningen, mede door ongunstige belastingwijzigingen. Dat huurwoningaanbod verdween grotendeels van de markt. Het kabinet wil de huurprijsregulering herzien en buitenlandse beleggers aantrekken, maar het is vooralsnog onduidelijk of dat beleid er daadwerkelijk komt en wat het effect zou zijn.

Wat volgt?

De komende maanden wordt duidelijker of de hypotheekrente verder beweegt en of het kabinetsbeleid rond huurprijsregulering concreet wordt. Zolang het aanbod structureel tekortschiet en de loongroei afzwakt, blijft de betaalbaarheid het centrale probleem op de Nederlandse woningmarkt, ook bij een minder oververhitte markt.

Bronnen: ABN AMRO

Dit artikel is uitsluitend bedoeld ter informatie en vormt geen financieel, beleggings- of fiscaal advies. Today in Finance is geen beleggingsonderneming en beschikt niet over een vergunning als bedoeld in de Wet op het financieel toezicht (Wft). Raadpleeg altijd een gekwalificeerd financieel adviseur voordat je financiële beslissingen neemt. Today in Finance is niet aansprakelijk voor beslissingen genomen op basis van deze informatie.