Vertrouwen in woningmarkt keldert: wat betekent dit voor jouw koopplannen?

De woningmarkt koelt af, en dat merk je als koper direct in je portemonnee. De populaire 10-jaars hypotheekrente met NHG ligt circa 20 basispunten hoger dan begin dit jaar, wat je leencapaciteit met zo'n 2,5% verlaagt. Voor een huishouden dat begin 2026 nog €400.000 kon lenen, is dat een verlies van ongeveer €10.000 aan leenruimte. Tegelijk daalt het vertrouwen in de markt naar het laagste niveau in twee jaar.

Waarom kantelt het sentiment?

De ING-woonindex daalde de afgelopen zes maanden van 110 naar 97 punten, zo blijkt uit ING-woononderzoek. Daarmee zakt de index voor het eerst in twee jaar onder de symbolische grens van 100. Volgens de onderzoekers hangt die terugval samen met toenemende zorgen over de economische situatie en de ontwikkeling van huizenprijzen.

De terugval is opvallend scherp. Een score boven 100 duidt op positief sentiment, eronder op pessimisme. Dat de index nu in negatief territorium belandt, weerspiegelt wat veel potentiële kopers op dit moment voelen: hogere rentes, stijgende prijzen en economische onzekerheid maken de stap naar een koopwoning zwaarder.

Woningmarkteconoom Carola de Groot van RaboResearch vat het samen: "De hogere rentes drukken de leenruimte van huishoudens en daarmee de vraag naar koopwoningen." Zij wijst erop dat het sentiment onder woningkopers recent is verslechterd, al blijft het vertrouwen in vergelijking met historische dieptepunten relatief stevig.

Wat doen prijzen en aanbod de komende tijd?

Huizenprijzen stijgen dit jaar gemiddeld nog met 2,8%, maar die groei vlakt in de loop van 2026 vrijwel volledig af, zo prognoseert RaboResearch. Voor 2027 wordt slechts een beperkte prijsstijging van 2,0% verwacht. Dat klinkt als goed nieuws voor kopers, maar de betaalbaarheid verbetert daardoor nauwelijks: lonen stijgen weliswaar met 4,3% in 2026, maar dat is onvoldoende om de gestegen financieringskosten volledig te compenseren.

Aan de vraagkant remmen hogere rentes en economische onzekerheid het aantal transacties. Aan de aanbodkant is het beeld gemengd. In 2025 werd circa 15% meer bestaande woningen te koop gezet dan een jaar eerder, en starters kiezen daardoor vaker voor bestaande appartementen. Dat biedt enige verlichting.

Voor nieuwbouw is het beeld somberder. In de eerste vijf maanden van 2026 werden circa 12.100 nieuwbouwwoningen verkocht, 14% minder dan in dezelfde periode een jaar eerder, aldus WoningBouwersNL. Stijgende bouwkosten, stikstofbeperkingen, bezwaarprocedures, personeelstekorten en netcongestie zorgen voor vertraging. Daarbij moet circa twee derde van het nieuwbouwaanbod onder de betaalbaarheidsgrens van €420.000 blijven, wat marges onder druk zet en ertoe leidt dat projecten worden uitgesteld of geschrapt. Van het nieuwbouwaanbod via NVM-makelaars betreft inmiddels zo'n 53% appartementen, vaak met lange bouwtijden en een antispeculatiebeding.

Een factor die de afgelopen jaren extra aanbod leverde, de verkoop van voormalige huurwoningen (de zogeheten uitpondgolf), bereikt volgens RaboResearch nu zijn hoogtepunt. Dat dempende effect op prijzen, vooral in steden, neemt de komende tijd af.

Wat kun je doen als (potentiële) koper?

Een paar zaken zijn de moeite van het overwegen waard, al hangt de juiste keuze af van je persoonlijke situatie.

De rentevaste periode is een afweging die nu relevanter is dan een jaar geleden. Een kortere rentevaste periode biedt lagere maandlasten nu, maar meer risico als rentes verder stijgen. Een langere periode geeft zekerheid, maar je betaalt er een opslag voor. Hoe dat uitpakt, hangt af van hoelang je de woning wilt aanhouden en hoe je risico aankijkt.

Vergelijk ook actief het beschikbare aanbod van bestaande woningen: dat is ruimer dan een jaar geleden, wat je als koper iets meer onderhandelingsruimte geeft in segmenten die voorheen razendsnel wegliepen.

Raadpleeg een financieel adviseur als je wilt uitrekenen wat jouw actuele maximale leenbedrag is en welke rentevaste periode bij je past.

Vooruitblik

De prijsgroei vlakt in de tweede helft van 2026 verder af, met een prognose van 2,0% voor geheel 2027 (RaboResearch). Naarmate dit jaar vordert, zal blijken of de uitpondgolf inderdaad afneemt en of het nieuwbouwtekort zich verdiept. De eerstvolgende ING-woonindex geeft een beeld of het consumentenvertrouwen verder daalt of stabiliseert.

Bronnen: ING woononderzoek, RaboResearch, WoningBouwersNL

Dit artikel is uitsluitend bedoeld ter informatie en vormt geen financieel, beleggings- of fiscaal advies. Today in Finance is geen beleggingsonderneming en beschikt niet over een vergunning als bedoeld in de Wet op het financieel toezicht (Wft). Raadpleeg altijd een gekwalificeerd financieel adviseur voordat je financiele beslissingen neemt. Today in Finance is niet aansprakelijk voor beslissingen genomen op basis van deze informatie.