Britse hypotheekbetaalbaarheid op slechtste niveau sinds 2008, en de Iran-oorlog is nog niet eens meegerekend
Britse kopers betalen 21,3% van hun inkomen aan hypotheek, het slechtste niveau sinds 2008. En de Iran-oorlog zit er nog niet in.
Britse huizenkopers besteden gemiddeld 21,3% van hun bruto-inkomen aan initiële hypotheeklasten. Dat is het hoogste percentage sinds 2008, het jaar van de wereldwijde financiële crisis. Wat dit extra alarmerend maakt: deze cijfers gaan over 2025, nog vóórdat de Iran-oorlog de hypotheekrentes verder opdreef.
Terug naar het niveau van de financiële crisis
Dat 21,3% als benchmark gebruikt wordt, is niet toevallig. In 2008 bereikte de hypotheekdruk in het Verenigd Koninkrijk een historisch piekpunt, als gevolg van de combinatie van hoge huizenprijzen en stijgende rentes in de aanloop naar de kredietcrisis. Daarna daalden de rentes jarenlang naar historisch lage niveaus, en de hypotheekdruk nam mee.
Die periode is nu voorbij. Hogere rentes, een hardnekkig krappe woningmarkt en stagnerend reëel loongroei zorgen ervoor dat de betaalbaarheid opnieuw onder druk staat, blijkt uit het persbericht van UK Finance.
Het getal 21,3% klinkt misschien nog draaglijk, maar dat is het gemiddelde over het hele Verenigd Koninkrijk. Zodra je inzoomt op de regio's, wordt het plaatje een stuk grimmiger.
De London commuter belt: een kwart van je salaris naar de hypotheek
Acht van de tien minst betaalbare gebieden liggen in de zogenoemde London commuter belt, de gordel van steden en dorpen rondom Londen waar mensen wonen die dagelijks naar de hoofdstad reizen.
| Gebied | Regio | % bruto-inkomen naar hypotheek |
|---|---|---|
| North Norfolk | Oost-Engeland | 25,7% |
| Hillingdon | West-Londen | 25,1% |
| Luton | Bedfordshire | 24,9% |
| Slough | Berkshire | 24,8% |
| Broxbourne | Hertfordshire | 24,4% |
| Harlow | Essex | 24,2% |
In North Norfolk gaat dus meer dan een kwart van het bruto-inkomen naar de hypotheek, nog voordat belasting, boodschappen of energierekeningen zijn betaald. Dat zijn netto-bijdragen die het huishoudbudget structureel uithollen.
De logica achter de London commuter belt is herkenbaar voor iedereen die weleens naar huizenprijzen in de Randstad heeft gekeken: wie zich geen woning in de stad kan veroorloven, trekt verder weg. Maar de huizenprijzen in die omgeving worden meegetrokken omhoog, terwijl de inkomens er doorgaans lager liggen dan in de stad zelf.
Schotland als tegenpool, en de paradox van de City of London
Aan de andere kant van het spectrum staat Schotland. Zeven van de tien meest betaalbare gebieden liggen er. In East Ayrshire en Inverclyde gaat slechts 17% van het bruto-inkomen naar hypotheeklasten, een heel ander verhaal dan in de commuter belt.
Dat verklaart ook de opvallende nummer 3 op de lijst van meest betaalbare plekken: de City of London. Niet omdat huizen daar goedkoop zijn, maar omdat de kopers er tot de allerhoogste inkomensgroepen behoren. Als een bankier in de Square Mile een appartement koopt van twee miljoen pond, weegt de hypotheek relatief minder zwaar op zijn salaris dan de hypotheek van een verzorger die in Slough een rijtjeshuis koopt.
Betaalbaarheid is dus niet alleen een kwestie van huizenprijzen, maar van de verhouding tussen prijzen en inkomen. En die verhouding is in het Verenigd Koninkrijk structureel scheef gegroeid.
Het ontbrekende stuk: de Iran-oorlog
Nu komt de echt ongemakkelijke vraag. Al deze cijfers gaan over 2025. De geopolitieke onrust door de Iran-oorlog, en de opwaartse druk die dat heeft uitgeoefend op hypotheekrentes, zit hier nog niet in verwerkt. Kopers die nu een hypotheek afsluiten, betalen honderden tot duizenden ponden meer per jaar dan vóór het conflict.
Dit is geen hypothetisch scenario. Geopolitieke onrust drijft de rentes op staatsobligaties omhoog, en die vormen de basis voor hypotheekrentes. Dat mechanisme werkt in het Verenigd Koninkrijk net zo als in Nederland, Duitsland of de Verenigde Staten.
De bredere westerse woningmarktcrisis kent inmiddels een bekend patroon: te weinig woningaanbod, jarenlang lage rentes die huizenprijzen opstuwden, gevolgd door een rentestijging die kopers hard treft. De Iran-oorlog voegt daar een nieuwe laag aan toe, een laag die de betaalbaarheidskloof verder vergroot.
Wat volgt
De 2026-data van UK Finance zijn nog niet beschikbaar. Wanneer die later dit jaar worden gepubliceerd, zal voor het eerst zichtbaar worden wat de Iran-oorlog heeft gedaan met de hypotheekbetaalbaarheid in het Verenigd Koninkrijk. Op basis van de huidige rente-ontwikkelingen ligt een verdere verslechtering ten opzichte van de al historisch slechte 2025-cijfers voor de hand.
De vraag is niet óf het beeld slechter wordt, maar hoeveel slechter. En of de westerse woningmarkten, inclusief die van Nederland, op een punt afstevenen waarop kopen voor een nieuwe generatie simpelweg geen optie meer is.
Bronnen: UK Finance
Dit artikel is uitsluitend bedoeld ter informatie en vormt geen financieel, beleggings- of fiscaal advies. Today in Finance is geen beleggingsonderneming en beschikt niet over een vergunning als bedoeld in de Wet op het financieel toezicht (Wft). Raadpleeg altijd een gekwalificeerd financieel adviseur voordat je financiële beslissingen neemt. Today in Finance is niet aansprakelijk voor beslissingen genomen op basis van deze informatie.
