Lissabon onbetaalbaarder dan Parijs: de Europese woningmarkt in cijfers
Lissabon en Split zijn minder betaalbaar dan Parijs en Londen. Wat een price-to-income ratio van 18,7 betekent voor wie lokaal werkt.
Wie denkt dat Parijs of Londen de onbetaalbare toppen van de Europese woningmarkt zijn, kijkt de verkeerde kant op. Lissabon en Split staan aan de absolute top van de ranglijst, met een price-to-income ratio van 18,7: bijna het dubbele van het niveau dat al als problematisch wordt beschouwd. Dat het Portugese succesverhaal een harde keerzijde heeft, blijkt uit de data van Numbeo, een internationaal dataplatform dat woningprijzen en lokale inkomens vergelijkt.
Wat de ratio precies zegt
De price-to-income ratio meet hoeveel jaarinkomens van een gemiddeld huishouden nodig zijn om een typische woning te kopen. Hoe hoger de ratio, hoe groter de kloof tussen wat huizen kosten en wat bewoners lokaal verdienen. Het is daarmee een scherper meetinstrument dan de absolute woningprijs: een huis van €500.000 in een stad met hoge lonen is minder problematisch dan een huis van €250.000 in een stad waar mensen €20.000 per jaar verdienen.
Een ratio boven 10 signaleert al een problematische markt voor kopers, gebaseerd op standaard hypotheeknormen die woonlasten beperken tot ongeveer 30% van het inkomen en looptijden doorgaans maximeren op 30 jaar, zegt Mike Langen, senior housing economist bij ABN AMRO. Bij een ratio van 18,7 zit je bijna op het dubbele van die drempel. Zelfs met de ruimste hypotheekstructuur die gangbaar is in Europa, zijn de woonlasten dan structureel onhoudbaar voor wie lokaal zijn brood verdient.
De ranglijst
De tien Europese steden met de hoogste price-to-income ratio, volgens Numbeo:
| Stad | Land | Price-to-income ratio |
|---|---|---|
| Lissabon | Portugal | 18,7 |
| Split | Kroatië | 18,7 |
| Praag | Tsjechië | 18,1 |
| Milaan | Italië | 18,1 |
| Tirana | Albanië | 18,1 |
| Wenen | Oostenrijk | 17,4 |
| Belgrado | Servië | 17,2 |
| Parijs | Frankrijk | 17,0 |
| Londen | Verenigd Koninkrijk | 16,0 |
| Brno | Tsjechië | 15,8 |
De ranglijst bevat een opvallende mix: naast de bekende grote steden als Parijs en Londen staan er ook steden als Split, Tirana en Belgrado in de top tien. Dat heeft een eigen logica: in die markten zijn de absolute huizenprijzen lager dan in Parijs, maar de lokale inkomens zijn nog lager. Het resultaat is dezelfde of grotere kloof.
Portugal als scherpste voorbeeld
Lissabon steekt er om een andere reden uit. Portugal profileerde zich jarenlang als een van Europa's succesverhalen: zon, veiligheid, hoge levenskwaliteit, een bloeiende toerismesector en aantrekkelijke belastingregimes voor buitenlandse nieuwkomers zoals het Non-Habitual Resident-programma. Die aantrekkingskracht heeft zijn prijs letterlijk opgedreven.
Huizenprijzen in Lissabon zijn de afgelopen tien jaar sterk gestegen, gedreven door toerisme, Airbnb-verhuur, buitenlandse investeerders en het inkomende expat- en digital nomad-publiek. Lokale inkomens zijn in diezelfde periode aanzienlijk minder hard gegroeid. Het gevolg is een scherpe divergentie: de woningmarkt speelt zich steeds meer af op een prijsniveau dat aansluit bij internationale koopkracht, niet bij de portemonnee van de gemiddelde Portugees.
Dat Lissabon op gelijke hoogte staat met Split, en ruim boven Parijs en Londen uitkomt, illustreert precies dat mechanisme. In Parijs en Londen zijn de lonen hoog genoeg om de exorbitante prijzen deels te compenseren. In Lissabon is die buffer er nauwelijks.
Een Europese trend
Lissabon is het scherpste voorbeeld, maar het onderliggende patroon is breder. In steden als Praag, Milaan en Wenen speelt een vergelijkbare dynamiek: huizenprijzen die in het afgelopen decennium zijn versneld door lage rente, toegenomen vraag naar stedelijk wonen en beperkt nieuw aanbod. Nu de rente de afgelopen jaren fors is gestegen, zijn de maandlasten verder opgelopen, terwijl de verkoopprijzen in veel markten slechts beperkt zijn gedaald.
Het resultaat is dat de koopmarkt in grote Europese steden voor een groeiend deel van de bevolking effectief gesloten is. Niet vanwege een gebrek aan bereidheid, maar vanwege een rekensom die bij een ratio van 18 of hoger structureel niet sluit, tenzij je beschikt over een aanzienlijk vermogen of buiten de stad wil wonen.
Vooruitblik
Numbeo werkt zijn data periodiek bij; de volgende update zal laten zien of de betaalbaarheidsdruk afneemt of verder toeneemt. Vooralsnog zijn er in de meeste Europese steden weinig structurele factoren die de ratio op korte termijn significant drukken: het woningaanbod groeit langzaam, de vraag naar stedelijk wonen blijft hoog en de loongroei houdt in veel landen geen gelijke tred met de woningprijsontwikkeling. De betaalbaarheidskloof is daarmee eerder een aanhoudende trend dan een tijdelijk fenomeen.
Bronnen: Numbeo, ABN AMRO
Dit artikel is uitsluitend bedoeld ter informatie en vormt geen financieel, beleggings- of fiscaal advies. Today in Finance is geen beleggingsonderneming en beschikt niet over een vergunning als bedoeld in de Wet op het financieel toezicht (Wft). Raadpleeg altijd een gekwalificeerd financieel adviseur voordat je financiele beslissingen neemt. Today in Finance is niet aansprakelijk voor beslissingen genomen op basis van deze informatie.
