Jubelton voorbij: zo helpen ouders nu nog fiscaal slim met een eerste huis

Tot 2023 konden ouders eenmalig een bedrag tot €106.671 belastingvrij schenken aan hun volwassen kind voor een eigen woning. De zogenoemde jubelton was voor veel starters het verschil tussen wel of niet kunnen kopen, en politiek werd het beschouwd als een instrument dat de kansenongelijkheid op de woningmarkt vergrootte. Sinds 1 januari 2024 is die regeling definitief afgeschaft, en er is geen vergelijkbare opvolger gekomen.

Toch laten ouders zich niet uit het veld slaan. De Nederlandsche Bank publiceerde eind 2023 cijfers waaruit bleek dat al in 2020 één op de zes huishoudens met een hypotheek gebruikmaakte van een familiehypotheek, met een totale uitstaande waarde van zo'n 70 miljard euro, ongeveer tien procent van de totale hypotheekschuld in Nederland. Volgens diverse hypotheekadviseurs is dat aandeel sinds de afschaffing van de jubelton verder gestegen. De jubelton is weg, maar de geldstroom van ouder naar kind groeit juist. De vraag is alleen: hoe krijg je dat fiscaal nog op een verstandige manier voor elkaar?

Wat er nog wel kan: drie reguliere vrijstellingen

De Belastingdienst kent in 2026 drie schenkingsvrijstellingen die relevant zijn voor woningaankoop. Deze cijfers zijn de definitieve indexaties voor 2026.

De jaarlijkse vrijstelling voor ouder-kind schenkingen is €6.908. Dit bedrag mag je elk jaar opnieuw schenken zonder dat je kind schenkbelasting betaalt. Onbenutte ruimte schuift niet door, dus wie niet schenkt in 2026 verliest die vrijstelling voor altijd.

De eenmalig verhoogde vrijstelling voor een vrij te besteden doel is €33.129. Deze geldt alleen als je kind tussen de 18 en 40 jaar oud is, eenmalig, en mag voor elk doel worden ingezet, dus ook voor een woning. Belangrijke voorwaarde: als je deze vrijstelling gebruikt, mag je in datzelfde jaar niet ook nog de €6.908 schenken aan hetzelfde kind.

De eenmalig verhoogde vrijstelling voor een dure studie is €69.009 en geldt voor opleidingen die minstens €20.000 per jaar kosten. Niet bruikbaar voor een huis dus, maar wel goed om te weten dat je er maar één van de drie verhoogde vrijstellingen mag gebruiken in een mensenleven.

Twee belangrijke valkuilen. Ten eerste worden ouders door de Belastingdienst gezien als één schenker, ook als zij gescheiden zijn. Je kunt dus niet €6.908 van vader krijgen en daarnaast nog eens €6.908 van moeder. Ten tweede tellen schenkingen aan het kind en zijn of haar partner samen als één schenking als ze van dezelfde schenker komen.

De familiehypotheek: de echte vervanger van de jubelton

De constructie die de jubelton in de praktijk heeft vervangen, is de familiehypotheek. Het idee: je ouders verstrekken een lening voor de woning, jij betaalt rente en aflossing aan hen, en de rente is in box 1 aftrekbaar net zoals bij een bankhypotheek.

Volgens DNB-onderzoek waren huishoudens met een familiehypotheek gemiddeld jonger (42,6 jaar tegenover 46,3 jaar voor reguliere hypotheekbezitters) en hadden ze gemiddeld bijna 100.000 euro meer hypotheek. De gemiddelde rente op familiehypotheken lag in 2020 op 3 procent, slechts iets onder de gemiddelde bancaire hypotheekrente van 3,3 procent. Met andere woorden: het is in de praktijk geen escape uit de markt, maar een aanvullende route met dezelfde fiscale spelregels.

De Belastingdienst stelt vier eisen aan een familiehypotheek wil de rente aftrekbaar zijn. De lening moet schriftelijk worden vastgelegd, met hoofdsom, rente, looptijd en aflossingsschema. De rente moet marktconform zijn, met een acceptabele bandbreedte van ongeveer 25 procent rond het bankniveau. In 2026 ligt de marktconforme rente voor een 10-jaars hypotheek rond de 3,4 tot 3,8 procent, dus in de praktijk komt dat neer op een werkbare bandbreedte van zo'n 2,5 tot 4,5 procent. De lening moet annuïtair of lineair worden afgelost binnen 30 jaar; aflossingsvrije familieleningen geven sinds 2013 geen recht op renteaftrek. En de lening moet bedoeld zijn voor de aankoop, verbouwing of verbetering van de eigen woning die als hoofdverblijf dient.

De schenk-leen constructie: waar het echt interessant wordt

De échte slimme zet, en de reden dat de familiehypotheek de jubelton effectief vervangt, is de combinatie met de jaarlijkse schenkingsvrijstelling. Het werkt als volgt.

Stel je leent €100.000 van je ouders tegen 4 procent rente, annuïtair afgelost over 30 jaar. Je betaalt dan jaarlijks ongeveer €5.700 aan rente en aflossing samen. De rente daarvan is voor jou aftrekbaar in box 1 tegen het maximumtarief van 37,56 procent in 2026. Je ouders ontvangen die rente, maar mogen jou vervolgens jaarlijks tot €6.908 belastingvrij terugschenken. In dit scenario kun je dus de hele jaarlast als schenking terugkrijgen, terwijl je formeel gewoon rente en aflossing betaalt. Per saldo loopt er fiscaal de volledige aftrek door, terwijl je ouders dezelfde euro's via een ander kanaal terugsluizen.

Voor de bank is de constructie meestal niet budgettair neutraal. De meeste banken tellen de familielening gewoon mee als schuld bij het bepalen van je maximale hypotheek. Een beperkt aantal geldverstrekkers accepteert wel een schenk-leenconstructie als budgettair neutraal, mits het schriftelijk is vastgelegd. Dit is precies het punt waarop een onafhankelijke hypotheekadviseur waarde toevoegt: er zit verschil tussen wat fiscaal mag en wat een specifieke bank in je dossier accepteert.

Voor je ouders is er een keerzijde. Het uitgeleende geld telt voor hen niet meer mee als spaargeld in box 3, maar als 'overige bezitting'. In 2026 wordt daarover een fictief rendement van 6 procent gehanteerd, waarover 36 procent belasting wordt geheven. Concreet: over elke €100.000 uitgeleend vermogen boven de heffingsvrije grens van €59.357 per fiscale partner betalen je ouders ongeveer €2.160 aan box 3-belasting per jaar. Op spaargeld zou dat veel lager uitvallen, omdat het fictieve rendement op spaargeld in 2026 op 1,28 procent staat. De daadwerkelijk ontvangen rente blijft voor je ouders verder onbelast in box 3, dat wel.

De rekensom voor jou en je ouders

Een concreet voorbeeld om de bedragen tastbaar te maken. Stel: je ouders lenen je €75.000 voor de aanvulling op een bankhypotheek. Looptijd 30 jaar annuïtair, rente 4 procent.

Jouw jaarlijkse last is ongeveer €4.300. Daarvan is in jaar 1 zo'n €2.985 rente en €1.315 aflossing. De rente is in box 1 aftrekbaar; bij het maximumtarief van 37,56 procent levert dat ongeveer €1.121 belastingvoordeel op. Netto kost de familielening je in jaar 1 dus ongeveer €3.179.

Als je ouders vervolgens binnen de jaarlijkse vrijstelling van €6.908 een bedrag terugschenken dat (ruim) je netto last dekt, kost de lening jou per saldo niets meer. Over de volledige looptijd haal je daar tienduizenden euro's voordeel uit, mits je ouders elk jaar de schenking blijven doen.

Voor je ouders staat daar een box 3-last tegenover van ongeveer €1.620 per jaar over die €75.000 (na aftrek van het heffingsvrij vermogen). De ontvangen rente van €2.985 in jaar 1 is voor hen onbelast, dus per saldo houden ze er nog steeds rendement aan over. Bovendien neemt het bedrag waarover ze in box 3 betalen jaarlijks af doordat de hoofdsom wordt afgelost.

Wat er aankomt: box 3 verandert in 2028

Een belangrijke kanttekening voor wie nu een familiehypotheek opzet en denkt dat de regels stabiel zijn: dat zijn ze niet. Vanaf 2028 verandert het box 3-stelsel ingrijpend. Het werkelijk behaalde rendement gaat dan de basis vormen voor de heffing, niet meer een fictief percentage. Voor familieleningen betekent dat dat de ontvangen rente bij je ouders straks waarschijnlijk wel gewoon wordt belast, met een te verwachten vrijstelling van rond de €1.800 per persoon. Tegelijk wordt rente op schulden in box 3 (anders dan voor de eigen woning of aanmerkelijk belang) vanaf 2028 wel direct in mindering gebracht op het rendement.

Voor de constructie betekent dit niet dat hij onaantrekkelijk wordt, maar wel dat de rekensom er over twee jaar anders uit gaat zien. Wie nu een familielening voor 30 jaar opzet, doet er goed aan om in de overeenkomst een herzieningsclausule op te nemen voor het geval het fiscale regime wijzigt.

Drie veelgemaakte fouten

In de praktijk gaat het bij familiehypotheken meestal mis op drie punten. Te lage rente afspreken, in de hoop dat de fiscus het niet doorheeft. Bij een rente van 1 procent terwijl banken 4 procent rekenen, kan de Belastingdienst het verschil aanmerken als verkapte schenking, met als gevolg dat de renteaftrek vervalt en er alsnog schenkbelasting verschuldigd is. Aflossingsvrij afspreken om de maandlasten te drukken; voor leningen na 1 januari 2013 vervalt dan de hypotheekrenteaftrek. En de geldstromen door elkaar laten lopen, waarbij rentebetaling en schenking via één overboeking gaan; de Belastingdienst beoordeelt dat als één transactie en kan de hele constructie als verkapte schenking aanmerken.

De oplossing in alle drie de gevallen is dezelfde: leg twee aparte overeenkomsten vast (lening en schenking), maak twee aparte overboekingen met heldere omschrijvingen, en bewaar minimaal vijf jaar de bankafschriften, leningovereenkomst en jaarlijkse rentestaten. De fiscus kan tot vijf jaar terug bewijs opvragen.

Wat je nu kunt doen

Voor wie binnenkort koopt en ouders heeft die willen helpen, drie praktische stappen. Bereken eerst hoeveel je ouders kunnen missen zonder dat zij financieel klem komen te zitten. Niet alleen het bedrag, maar ook de termijn: wat als zij over tien jaar zorgkosten krijgen en het geld terug willen? Bespreek vooraf met een onafhankelijke hypotheekadviseur welke banken een schenk-leenconstructie accepteren als budgettair neutraal. Dat is bepalend voor je maximale leencapaciteit. Leg de afspraken vast in twee aparte overeenkomsten en behandel de geldstromen daarna ook als twee aparte transacties. Een notariële akte is niet verplicht voor een familiehypotheek, maar wel verstandig als de bedragen oplopen of als er meerdere kinderen zijn.

De jubelton was eenvoudig: één bedrag, één keer schenken, klaar. Wat ervoor in de plaats kwam is bewerkelijker, maar voor wie de moeite neemt nog steeds een aanzienlijke financiële hefboom. Het belangrijkste is dat je niet aan de keukentafel begint te improviseren, maar de regels vooraf kent.

Bronnen: Belastingdienst, DNB, Consumentenbond, Rijksoverheid

Dit artikel is uitsluitend bedoeld ter informatie en vormt geen financieel, beleggings- of fiscaal advies. Today in Finance is geen beleggingsonderneming en beschikt niet over een vergunning als bedoeld in de Wet op het financieel toezicht (Wft). Raadpleeg altijd een gekwalificeerd financieel adviseur voordat je financiële beslissingen neemt. Today in Finance is niet aansprakelijk voor beslissingen genomen op basis van deze informatie.