Huizenprijzen stijgen nog 4,4%, maar de gekte is voorbij

Koopwoningen waren in mei 2026 gemiddeld 4,4% duurder dan een jaar eerder, blijkt uit nieuwe cijfers van het CBS en het Kadaster. Dat klinkt nog stevig, maar een jaar geleden lag die stijging op 9,7%. Het tempo is dus meer dan gehalveerd. De markt koelt af, al zijn de prijzen zeker niet gedaald.

Voor wie nu wil kopen is dat een gemengd signaal. Minder overbieden, minder gekte op bezichtigingen, meer aanbod in de Randstad. Maar tegelijkertijd loopt de hypotheekrente op, wat de maandlasten drukt en het voordeel van lagere prijsstijging deels wegneemt.

Overbieden daalt, maar tussenwoningen zijn nog steeds populair

Een van de meest directe signalen van marktafkoeling is het overbieden. In het eerste kwartaal van 2026 werd landelijk gemiddeld 3,7% boven de vraagprijs betaald, volgens cijfers van Percelio op basis van NVM-marktoverzichten. In het vierde kwartaal van 2025 was dat nog 5,1%.

Vrijstaande woningen gaan zelfs gemiddeld 0,5% onder de vraagprijs weg, voor het eerst in jaren. Slechts 1 op de 3 woningen wordt überhaupt boven de vraagprijs verkocht. Woningen boven de miljoen worden nauwelijks overboden, gemiddeld slechts 0,8%.

Tussenwoningen vormen de uitzondering: die gaan nog steeds gemiddeld 5,1% boven vraagprijs weg. In de meest gevraagde segmenten en regio's is de concurrentie dus zeker niet verdwenen.

Randstad koelt af, Noorden warmt op

De regionale verschillen zijn inmiddels opvallend groot. De Randstad, jarenlang de motor van de prijsstijgingen, verliest stoom. In Groot-Amsterdam ligt het gemiddelde overbiedingspercentage op 1,8%, in het Gooi en de Vechtstreek op slechts 0,2%. Noord-Holland als geheel is gedaald naar 3,6%.

Het Noorden van het land trekt juist aan. In de regio's Utrecht en Groningen liggen de overbiedingen nu rond de 6,7 tot 6,9%. Het aanbod in het Noorden blijft beperkt, terwijl het aanbod landelijk met zo'n 22% jaar op jaar is toegenomen. De Randstad heeft het meeste nieuwe aanbod, en dat temperde de prijsdruk daar het snelst.

Voor kopers betekent dit: je onderhandelingspositie hangt steeds meer af van waar je zoekt. In Amsterdam heb je nu veel meer ruimte dan anderhalf jaar geleden. In Groningen of Drenthe is de concurrentie juist toegenomen.

De hypotheekrente loopt op, en dat is het andere deel van het verhaal

De afkoeling van de huizenprijzen klinkt gunstig voor kopers, maar er is een addertje. De hypotheekrente is de afgelopen weken gestegen en bevindt zich rond het hoogste niveau van de afgelopen jaren. Dat heeft weinig te maken met het beleid van de ECB, maar des te meer met de kapitaalmarktrente. Europese overheden verhogen hun uitgaven fors, voor defensie, infrastructuur en de energietransitie, en dat drijft de lange rente omhoog. Hypotheektarieven zijn aan die lange rente gekoppeld.

Hogere rente betekent hogere maandlasten. Een stijging van de hypotheekrente met 0,5 procentpunt op een hypotheek van €350.000 met 30 jaar looptijd is al snel €80 à €90 per maand extra. Dat slokt een deel van het voordeel op dat je wint doordat prijzen minder hard stijgen.

Hoe past dit in de bredere trend?

De huizenmarkt bereikte zijn piek in juli 2022, waarna de prijzen fors daalden. Op het dieptepunt in mei 2023 waren woningen 5,8% goedkoper dan een jaar eerder. Daarna begon een herstel dat in november 2024 zijn hoogtepunt bereikte met een jaar-op-jaar stijging van 11,9%.

Sindsdien koelt de markt gestaag af: van 9,7% in mei 2025, via 5,8% in december 2025 en 5,0% in maart 2026, naar de huidige 4,4% in mei 2026. Ten opzichte van april 2026 stegen de prijzen deze maand met 0,6%, dus van een echte stilstand of daling is geen sprake.

Het consumentenvertrouwen is de afgelopen maanden ook wat teruggevallen, mede door hogere energieprijzen. Dat remt de vraag licht, maar de woningmarkt heeft structureel te weinig aanbod om echt om te slaan naar een kopersmarkt.

Wat volgt

Het CBS publiceert de huizenprijscijfers over juni 2026 in juli. De vraag is dan of de lichte versnelling van april naar mei (van 4,3% naar 4,4%) een trendbreuk is, of een momentopname binnen de afkoelende lijn.

Bronnen: CBS, Kadaster, Percelio, ikbenfrits.nl

Dit artikel is uitsluitend bedoeld ter informatie en vormt geen financieel, beleggings- of fiscaal advies. Today in Finance is geen beleggingsonderneming en beschikt niet over een vergunning als bedoeld in de Wet op het financieel toezicht (Wft). Raadpleeg altijd een gekwalificeerd financieel adviseur voordat je financiele beslissingen neemt. Today in Finance is niet aansprakelijk voor beslissingen genomen op basis van deze informatie.