Beleggers willen van hun vakantiehuis af, en de fiscus is de aanjager

In 2025 werden meer dan 2.700 recreatiewoningen via een NVM-makelaar in de verkoop gezet, het hoogste aantal sinds 2010. Tegelijk werden er 4.273 verkocht, een lichte stijging van 2,9 procent ten opzichte van een jaar eerder. De gemiddelde verkoopprijs bleef nagenoeg stabiel op 247.000 euro. Op het oog een markt die in evenwicht komt: vraag en aanbod groeien beide, prijzen zakken niet. Maar wie de samenstelling van zowel kopers als verkopers analyseert, ziet dat het om iets anders gaat dan een normaalverloop.

De fiscale aanjager

De NVM en datadochter brainbay wijzen één hoofdoorzaak aan voor de explosie van het aanbod: de stapeling van fiscale wijzigingen rond de tweede woning. De aanpassingen in box 3 betekenen dat een fictief rendement op de woning wordt belast, ongeacht of de eigenaar daadwerkelijk verhuurinkomsten ontvangt. De voorgenomen verhoging van het btw-tarief op recreatieve verhuur van 9 naar 21 procent zet bovendien een streep door een belangrijk deel van het verdienmodel van particuliere verhuurders. De overdrachtsbelasting voor niet-eigen-bewoning ligt al jaren op een verhoogd tarief.

Voor de modale particulier die ooit een huisje aan de kust kocht als pensioenpot of als rendementsbelegging, draaien deze drie schroeven gelijktijdig de andere kant op. De optelsom is dat het netto rendement op een verhuurde recreatiewoning structureel lager uitvalt dan een paar jaar geleden, terwijl de fiscale administratie zwaarder wordt.

Het zijn dan ook vooral beleggers die nu de uitgang zoeken. NVM-bestuurslid Anneke Haak-Bronsema noteert dat de vraag verschuift van rendementsbeleggers naar particuliere kopers die de woning zelf willen gebruiken. Maar die overgang gaat traag: de gemiddelde verkooptijd liep op tot 84 dagen, terwijl een gewone bestaande koopwoning gemiddeld in 32 dagen verkocht wordt. Kopers betaalden gemiddeld 3,4 procent onder de vraagprijs, en bij slechts 15 procent van de transacties werd overboden.

Een markt die in regio's uiteenvalt

Het landelijke gemiddelde verbergt grote regionale verschillen. Drenthe noteerde de grootste stijging in transacties (+109 woningen, totaal 435 verkopen). In Twente en Salland steeg het aantal verkopen met 24 procent, en daar wordt opvallend vaak boven de vraagprijs geboden. Betaalbare regio's met een groeiend toeristenaanbod winnen terrein.

Aan de andere kant van het spectrum staat Zeeland. Het aanbod steeg er met 28 procent, terwijl het aantal transacties daalde en de prijzen 9 procent terugliepen. Volgens Haak-Bronsema is Zeeland een van de eerste regio's waar een echte kopersmarkt ontstaat, een combinatie van afnemende vraag en een snel groeiend aanbod, met name in het hogere segment. De Waddeneilanden blijven daarentegen de duurste deelmarkt, met een gemiddelde prijs van 519.000 euro, een stijging van 11 procent.

Wat de cijfers laten zien is geen landelijke trend, maar een verzameling regionale deelmarkten waarin de wegingsfactoren — bereikbaarheid, prijsniveau, toeristisch potentieel, lokale regelgeving — steeds zwaarder doorslaan in de prijsvorming.

De vraagzijde: van rendement naar gebruik

De koperskant is misschien wel het interessantste deel van het verhaal. Particuliere kopers blijken kritischer dan in de jaren daarvoor en gebruiken vaker eigen spaargeld in plaats van financiering. Dat verklaart deels waarom transacties langer duren en waarom overbieden zeldzaam is geworden. Wie zijn vakantiehuis met spaargeld koopt, kijkt anders naar de prijs dan wie het met geleend geld doet.

Haak-Bronsema vat de mentaliteitswijziging samen: de recreatiewoning wordt weer vaker gekocht vanuit emotie en gebruik, minder vanuit rendement. Dat is een terugkeer naar wat de vakantiewoning oorspronkelijk was, voordat het in de jaren tien een vehikel werd voor particuliere beleggers op zoek naar bescherming tegen lage rentes en oplopende inflatie.

Tegelijk wachten veel particulieren op duidelijkheid over één specifieke kwestie: de mogelijkheid om permanent in een vakantiehuis te wonen. Permanente bewoning wordt soms gepresenteerd als deeloplossing voor het Nederlandse woningtekort, vooral voor ouderen die kleiner willen wonen. Maar gemeenten verschillen sterk in hun bereidheid om dit toe te staan. Zonder helderheid op dit punt blijft een grote groep potentiële kopers aan de zijlijn staan.

Wat NVM-makelaars verwachten

De makelaars zelf kijken voorzichtig vooruit. De verkoopbaarheid van recreatiewoningen kreeg over 2025 een rapportcijfer 5,6, wat in NVM-jargon een markt aanduidt die net niet meer functioneert zoals een verkopersmarkt zou moeten. Meer dan de helft van de makelaars verwacht voor 2026 een daling van het aantal verkopen. Een kleine meerderheid voorziet lichte prijsdalingen, een derde verwacht stabilisering en 11 procent rekent toch nog op een lichte stijging.

Voor wie nu een vakantiewoning bezit, betekent dit dat het verkopersvoordeel van de afgelopen jaren goeddeels is verdwenen. Over een periode van vijf jaar zijn recreatiewoningen gemiddeld nog steeds 40 procent duurder geworden, dus wie in 2020 kocht, zit waarschijnlijk nog comfortabel in de plus. Maar de fiscale druk vreet een steeds groter deel van dat papieren rendement op, zeker bij verhuur.

Wat dit zegt over de bredere Nederlandse vermogensvorming

De recreatiewoning was lang een symbool van de Nederlandse middenklasse-pensioenstrategie: koop een tweede object, verhuur het deels, profiteer van de waardeontwikkeling, en gebruik het zelf in de zomers. Dat model leunde op drie aannames die alle drie wankelen: structureel lage rente, gunstige fiscaliteit op tweede woningen, en stijgende huizenprijzen.

De rente is normaler geworden. De fiscaliteit is verstrakt. De huizenprijzen stabiliseren of dalen in delen van het land. Dat dwingt eigenaren tot een herberekening waarbij niet zozeer de woning zelf het probleem is, maar de combinatie van houdingskosten en alternatieve rendementen. Een spaarrekening of een ETF-portefeuille levert in 2026 nettoresultaten op die voor veel eigenaren aantrekkelijker zijn dan het netto rendement op een verhuurde recreatiewoning.

Het signaal dat 2.700 woningen in één jaar te koop worden gezet, het hoogste aantal in vijftien jaar, is dus niet alleen een fenomeen van de recreatiewoningmarkt. Het is een vroeg signaal van een bredere herwaardering van Nederlandse vermogensbestanddelen waarvan het rendement in belangrijke mate fiscaal werd gedragen. Wie de komende jaren kijkt naar verhuurd particulier bezit, naar tweede woningen en naar specifieke beleggingsstructuren in box 3, doet er goed aan dit cijfer als startpunt van een langer verhaal te zien.

Bronnen: NVM, NOS, ANP, Nationale Recreatiegids, Tax Live

Dit artikel is uitsluitend bedoeld ter informatie en vormt geen financieel, beleggings- of fiscaal advies. Today in Finance is geen beleggingsonderneming en beschikt niet over een vergunning als bedoeld in de Wet op het financieel toezicht (Wft). Raadpleeg altijd een gekwalificeerd financieel adviseur voordat je financiële beslissingen neemt. Today in Finance is niet aansprakelijk voor beslissingen genomen op basis van deze informatie.