Jouw fundering kan €92.000 kosten: wat de AFM-waarschuwing voor jou betekent

Voor ruim 500.000 woningen in Nederland loopt de fundering gevaar. De oorzaak is klimaatverandering, de rekening is gemiddeld €92.000 per woning, en een groot deel van de getroffen eigenaren kan dat bedrag simpelweg niet opbrengen. Dat is de kern van nieuwe berekeningen van de Autoriteit Financiële Markten (AFM), die het probleem voor het eerst hard financieel kwantificeert: in totaal gaat het om €11 miljard aan herstelkosten die op Nederlandse huiseigenaren afkomen.

Dit is geen ver-van-je-bed-show. Het gaat om gewone rijtjeshuizen, appartementen en vrijstaande woningen in steden als Rotterdam, Dordrecht en Haarlem. En het gaat om mensen die jarenlang netjes hun hypotheek hebben betaald, maar nu voor een rekening staan die ze niet hebben voorzien.

Wat is er aan de hand met al die funderingen?

De oorzaak ligt in de bodem, letterlijk. Een groot deel van Nederland staat op houten palen of andere funderingen die afhankelijk zijn van een stabiel grondwaterpeil. Hout dat permanent onder water staat, blijft goed bewaard. Maar zodra de grond uitdroogt en het grondwaterpeil daalt, gaan de palen rotten of verzakken ze ongelijk.

Dat is precies wat de afgelopen jaren is gebeurd. Zowel 2018 als 2022 behoren tot de vijf droogste zomers ooit gemeten in Nederland, en die periodes hebben de bodem structureel aangetast. Klimaatverandering maakt dit soort extreme droogteperiodes vaker en intenser.

Het resultaat: scheuren in muren, deuren die niet meer goed sluiten, vloeren die doorzakken. Vaak merkbaar, maar soms ook sluipend aanwezig voordat er zichtbare schade is.

Loopt jouw woning risico?

De grootste concentratie van risicowoningen ligt in Zuid-Holland, Noord-Holland, Overijssel en Friesland. In de steden Rotterdam, Dordrecht en Haarlem is het probleem het grootst: ruim een derde van alle woningeigenaren met ernstige funderingsproblemen woont in deze drie gemeenten.

Woon jij in een van deze regio's, in een oudere woning (ruwweg gebouwd vóór 1970), en staat de wijk op klei- of veengrond? Dan is de kans op funderingsproblemen beduidend hoger dan gemiddeld.

Een paar signalen om op te letten:

• Scheuren in de gevel of binnenmuren, met name diagonale scheuren
• Verzakkende of scheve vloeren
• Deuren en ramen die klemmen zonder duidelijke andere oorzaak
• Zichtbare verzakking van de fundering of ongelijke ligging van de woning ten opzichte van de buren

Twijfel je? Gemeenten in de genoemde regio's hebben vaak funderingsloketten of kunnen doorverwijzen naar een onafhankelijke funderingsinspecteur. Dat kost een paar honderd euro, maar geeft duidelijkheid.

€92.000: wat houdt dat in voor jouw financiën?

Gemiddeld €92.000 per woning. Dat is bijna een ton, en voor veel huiseigenaren een bedrag dat niet zomaar op de bankrekening staat.

De AFM stelt expliciet dat de herstelkosten voor een "substantieel deel" van de getroffen huishoudens nauwelijks op te brengen zijn. Dat is een harde uitspraak van een financieel toezichthouder.

Wat maakt het zo lastig?

Ten eerste: funderingsherstel is geen gewone verbouwing waarvoor je een bouwdepot hebt. Veel hypotheken bieden hier geen ruimte voor. Ten tweede: voor woningen in de getroffen wijken kan de herstelnoodzaak de woningwaarde onder druk zetten, terwijl de hypotheekschuld gewoon doorloopt. En dan komt het restschuldrisico in beeld.

Wat is dat restschuldrisico?

De AFM waarschuwt dat ruim 75.000 woningeigenaren te maken kunnen krijgen met een restschuld. Dat betekent: de woning is minder waard dan de hypotheek die erop rust.

Hoe werkt dat? Als jouw woning officieel getaxeerd wordt en de fundering is aangetast, daalt de marktwaarde. Wil of moet je de woning verkopen, en de opbrengst dekt de hypotheekschuld niet, dan houd je een restschuld over. Die schuld verdwijnt niet bij de verkoop, en die blijf jij persoonlijk verschuldigd aan de bank.

Voor starters die de afgelopen jaren een woning kochten met een hoge hypotheek ten opzichte van de waarde, is dit risico het grootst.

Wat zijn je opties als je de €92.000 niet hebt?

Eerlijk gezegd: de opties zijn op dit moment beperkt, maar er zijn wel stappen die je kunt zetten.

Informeer je hypotheekverstrekker. Sommige banken bieden in uitzonderlijke gevallen extra financieringsruimte voor noodzakelijk woningonderhoud. Dit is geen garantie, maar het gesprek aangaan is zinvol. Raadpleeg hiervoor een onafhankelijk financieel adviseur.

Kijk naar gemeentelijke regelingen. Een aantal gemeenten in de risicogebieden heeft subsidieregelingen of laagrentende leningen voor funderingsherstel. Rotterdam en Dordrecht hebben hier al ervaring mee. Informeer bij jouw gemeente of er een funderingsregeling bestaat.

Collectief herstel via de VvE of buurt. Als meerdere woningen in een rij of blok dezelfde problematiek hebben, kan collectief herstel goedkoper zijn dan individueel. Praat met je buren.

Doe niets is geen optie. Funderingsproblemen worden niet minder met de tijd. Hoe langer je wacht, hoe hoger de uiteindelijke kosten en des te groter het risico op onverkoopbaarheid van je woning.

Heb je het vermoeden dat jouw woning problemen heeft? Raadpleeg een gecertificeerde funderingsinspecteur én een financieel adviseur voordat je beslissingen neemt.

Wat betekent dit voor de woningmarkt en hypotheekverstrekking?

De AFM kijkt niet alleen naar individuele huiseigenaren, maar ook naar het bredere systeem. Als honderdduizenden woningen structureel minder waard worden, heeft dat gevolgen voor de hypotheekportefeuilles van banken en voor de manier waarop woningen worden getaxeerd.

Verwacht de komende tijd:

• Strengere taxaties in risicogebieden, waarbij funderingsrisico expliciet meegewogen wordt
• Verhoogde aandacht van hypotheekverstrekkers bij aanvragen voor woningen in kwetsbare wijken
• Druk op de politiek voor een nationaal funderingsfonds of verplichting tot funderingsonderzoek bij woningverkoop

De AFM heeft met deze nieuwe berekeningen een duidelijk signaal afgegeven: dit probleem is te groot om individueel op te lossen.

Wat volgt?

De AFM-publicatie is bedoeld als wake-upcall richting politiek, gemeenten en hypotheekverstrekkers. De komende maanden wordt verwacht dat de discussie over een nationaal funderingsfonds concreter wordt. Ook is de kans groot dat het verplicht stellen van funderingsonderzoek bij woningverkoop op de politieke agenda komt.

Woon jij in een risicogebied? Dan is dit het moment om je te informeren, niet om te wachten.

Bronnen: Autoriteit Financiële Markten (AFM)

Dit artikel is uitsluitend bedoeld ter informatie en vormt geen financieel, beleggings- of fiscaal advies. Today in Finance is geen beleggingsonderneming en beschikt niet over een vergunning als bedoeld in de Wet op het financieel toezicht (Wft). Raadpleeg altijd een gekwalificeerd financieel adviseur voordat je financiele beslissingen neemt. Today in Finance is niet aansprakelijk voor beslissingen genomen op basis van deze informatie.