5,2 miljoen eengezinswoningen, maar slechts één derde gezinnen: wat betekent dat voor jouw woningwaarde?
ABN Amro waarschuwt: er zijn twee keer zoveel eengezinswoningen als gezinnen. Wat betekent dat voor jouw woningwaarde en doorstroming?
Nederland telt 5,2 miljoen eengezinswoningen, maar slechts één derde van alle huishoudens bestaat uit gezinnen met kinderen. Het aanbod is dus al tweemaal zo groot als de doelgroep waarvoor die woningen bedoeld zijn, en de komende decennia wordt die kloof alleen maar groter. ABN Amro Economisch Bureau waarschuwt in een nieuw sectorrapport voor leegstand en waardedaling, met name buiten de Randstad.
Wat zegt ABN Amro precies?
Uit het rapport van ABN Amro Group Economics komt een structurele onbalans naar voren die weinig mensen op het netvlies hebben. Twee derde van het totale Nederlandse woningbestand bestaat uit eengezinswoningen, van tussenwoningen en hoekwoningen tot twee-onder-een-kapwoningen en villa's. Maar gezinnen, huishoudens met ten minste één volwassene en één kind, maken slechts één derde van alle huishoudens uit. Sector-analist Jorke Kooijenga vat het samen: "We zitten nu in een vergrijzingsgolf maar over veertig jaar is de babyboomgeneratie niet meer bij ons en zullen er heel veel van dit soort eengezinswoningen op de markt komen."
Daar bovenop komen nog eens circa 270.000 nieuwbouw gezinswoningen die gemeenten de komende jaren willen opleveren, terwijl het aantal gezinnen nauwelijks groeit. En dat is nog voor de grote demografische klap: tot 2050 stroomt de babyboomgeneratie, nu tussen de 60 en 80 jaar oud, grotendeels uit hun eengezinswoning, door verhuizing of door overlijden. Dat zijn nog eens circa 900.000 woningen die op de markt komen. Kooijenga erkent dat een stel zonder kinderen prima in een gezinswoning kan wonen, maar benadrukt dat een te grote woning voor starters financieel onhaalbaar is, en vanwege de trappen vaak ongeschikt voor senioren.
Wat betekent dit voor jou als woningeigenaar?
Als jij een eengezinswoning bezit in een stad met groeiende bevolking, zoals Amsterdam, Utrecht of Den Haag, is de kans op waardedaling op korte termijn beperkt. De Randstad blijft aantrekkelijk en de vraag houdt er voorlopig stand.
Risicovoller is de situatie in krimpregio's: delen van Groningen, Zeeland, Limburg en de Achterhoek kampen al met bevolkingsdaling. Juist daar dreigt de combinatie van een groter aanbod door uitstroom van ouderen en een afnemende vraag van jonge gezinnen het hardst aan te komen. Voor eigenaren die op langere termijn denken over vermogensopbouw via hun woning, is het de moeite waard om de regionale demografische prognoses mee te wegen, zeker als je overweegt te verbouwen of te investeren.
Wat betekent dit voor jou als starter?
Slecht nieuws voor de korte termijn: de krapte in betaalbare woningen voor starters lost de komende jaren niet op door dit rapport. Het probleem is juist dat er te weinig kleine woningen, appartementen en betaalbare huurwoningen worden gebouwd voor de overige twee derde van huishoudens: starters, alleenstaanden, stellen zonder kinderen en senioren. Zolang gemeenten blijven inzetten op eengezinswoningen in nieuwbouwwijken, lost de mismatch zich niet vanzelf op.
Op de langere termijn biedt de uitstroom van babyboomers in theorie meer aanbod, maar of dat betaalbaar en op de juiste plek is, is nog onzeker.
Waarom blijft de doorstroming vastzitten?
70% van ouderen tussen 65 en 74 jaar woont nu in een eengezinswoning. Veel van hen willen wel kleiner wonen, maar passende alternatieven, gelijkvloerse appartementen, seniorenwoningen, nultredenwoningen, zijn er te weinig. Zolang die doorstroming stokt, blijft het aanbod van gezinswoningen kunstmatig laag en blijven de prijzen hoger dan de structurele vraag rechtvaardigt. Het is een klem: senioren kunnen niet weg, starters kunnen er niet in.
Wat volgt?
Het kabinet werkt aan plannen voor versnelde woningbouw, maar de samenstelling van die plannen is minstens zo belangrijk als de aantallen. Als gemeenten blijven bouwen wat ze altijd bouwden, groeit de mismatch verder. Verwacht de komende maanden discussie over woningbouwprogrammering, waarbij de vraag centraal staat of nieuwbouwplannen beter moeten worden afgestemd op de huishoudens van de toekomst in plaats van die van het verleden. Als je zelf een aankoop overweegt, loont het om naast de WOZ-waarde ook de demografische kaart van de regio te bestuderen.
Bronnen: ABN Amro Economisch Bureau
Dit artikel is uitsluitend bedoeld ter informatie en vormt geen financieel, beleggings- of fiscaal advies. Today in Finance is geen beleggingsonderneming en beschikt niet over een vergunning als bedoeld in de Wet op het financieel toezicht (Wft). Raadpleeg altijd een gekwalificeerd financieel adviseur voordat je financiele beslissingen neemt. Today in Finance is niet aansprakelijk voor beslissingen genomen op basis van deze informatie.
